中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，住建部部長(zhǎng)接受央視采訪(fǎng)，稱(chēng)對(duì)首套房需要應(yīng)大力支持。人民銀行建立常態(tài)化差別化住房信貸政策利率下限決定機(jī)制，預(yù)計(jì)大量城市首套房利率下限將會(huì)取消，推動(dòng)利率持續(xù)下行，直到市場(chǎng)完全復(fù)蘇。該行預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)前低后高，銷(xiāo)售復(fù)蘇較快，開(kāi)發(fā)投資復(fù)蘇較慢。珍惜政策機(jī)遇，二次分化、存量盤(pán)活和再融資三主線(xiàn)選股?？春盟{(lán)籌地產(chǎn)公司。

中信證券主要觀點(diǎn)如下：

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根據(jù)央視新聞，住建部部長(zhǎng)稱(chēng)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房要大力支持。

首付比，首套利率該降的，都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持。以舊換新，以小換大，生育多子女家庭都要給予政策支持。中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

對(duì)房地產(chǎn)首提“大力支持”，不應(yīng)低估政策的決心和力度。

第二十屆中央委員，住建部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹首次提出對(duì)首套房需求應(yīng)該“大力支持”，這一表態(tài)充分說(shuō)明了房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需的重要作用，也說(shuō)明了監(jiān)管對(duì)于2023年房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升的信心?？v觀歷史，該行很少見(jiàn)到資本市場(chǎng)高估地產(chǎn)政策的作用，卻屢屢見(jiàn)到投資者對(duì)政策效果信心不足。例如，2014年底投資者普遍懷疑政策能否拉動(dòng)行業(yè)復(fù)蘇，尤其是供求明顯存在錯(cuò)配的低線(xiàn)城市，但政策當(dāng)時(shí)確實(shí)做到了。

粘性動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制形成，推動(dòng)按揭貸款利率持續(xù)下行。

2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件(連續(xù)三個(gè)月房?jī)r(jià)下降)的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。此次出臺(tái)的新規(guī)，則將之前的臨時(shí)性規(guī)定常態(tài)化，并設(shè)定了未來(lái)政策退出的路徑。政策退出的條件是該區(qū)域連續(xù)三個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比和同比均上漲(這一門(mén)檻是比較高的)，這就保證了進(jìn)入利率自主決定的城市，優(yōu)惠窗口保持的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)尚未完全復(fù)蘇，政策就過(guò)快退出的局面。

按揭貸款利率處于下降通道，對(duì)銷(xiāo)售的累積作用預(yù)計(jì)在2023年顯現(xiàn)。

根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，12月19城首套房貸利率降低到4.0%以下，只有9城高于4.1%。這說(shuō)明此前臨時(shí)性政策安排行之有效。按照9-11月統(tǒng)計(jì)，在70個(gè)大中城市中有38個(gè)城市房?jī)r(jià)同比環(huán)比均連續(xù)下降。這意味著至少有這38個(gè)城市可以取消首套房按揭貸款利率下限。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有公布70個(gè)大中城市以外的城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)，該行相信，70個(gè)以外的城市絕大多數(shù)是三四線(xiàn)城市，各地政府在進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估的時(shí)候，很可能發(fā)現(xiàn)也符合取消按揭貸款利率下限的條件。該行認(rèn)為，在經(jīng)過(guò)幾輪評(píng)估之后，除個(gè)別城市外，對(duì)首套房按揭貸款利率的下限將會(huì)基本取消，直到市場(chǎng)全面回暖再回復(fù)。

預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)前低后高，銷(xiāo)售復(fù)蘇較早，開(kāi)發(fā)投資復(fù)蘇預(yù)計(jì)較晚。

該行認(rèn)為，不斷累積的政策，疊加疫后復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)基本面，將在春節(jié)后陸續(xù)帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)復(fù)蘇。該行預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)4.7%，其中2023年四季度單季有望同比增長(zhǎng)超過(guò)15%，前低后高態(tài)勢(shì)明顯。當(dāng)前企業(yè)信心確實(shí)不足，保交付和保信用需要時(shí)間推進(jìn)，所以該行認(rèn)為2023年開(kāi)發(fā)投資仍將出現(xiàn)小幅負(fù)增長(zhǎng)，但2024年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能重歸增長(zhǎng)通道。

珍惜政策機(jī)遇，二次分化、存量盤(pán)活和再融資三主線(xiàn)選股。

該行認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了貨值主導(dǎo)的銷(xiāo)售二次分化窗口。預(yù)計(jì)一些在2022年積極拿地的公司合計(jì)半數(shù)以上的2022年新增項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到銷(xiāo)售條件。以此為契機(jī)，盡管市場(chǎng)依舊低落，這些企業(yè)的銷(xiāo)售表現(xiàn)可能從2022年12月起一直出色，市占率提升甚至快于2022年全年。此外，REITs政策變革有望積極盤(pán)活房企存量資產(chǎn)，有大量存量資產(chǎn)的企業(yè)可能受益。再融資本身推動(dòng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表更健康，再融資預(yù)案公告之后往往伴隨相關(guān)企業(yè)的良好股價(jià)表現(xiàn)。該行看好藍(lán)籌地產(chǎn)公司。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面復(fù)蘇緩慢的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)2022-2023年結(jié)算項(xiàng)目盈利能力偏低的風(fēng)險(xiǎn)。

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