遲到多年，深圳保障性住房建設(shè)管理辦法即將落地。

【資料圖】

1月17日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市司法局聯(lián)合發(fā)布通告，就《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（下稱“《保障房意見(jiàn)稿》”）、《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（下稱“《共有產(chǎn)權(quán)房意見(jiàn)稿》”）面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

此次發(fā)布的四份文件，即將推出的共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法最受市場(chǎng)關(guān)注。

根據(jù)《共有產(chǎn)權(quán)房意見(jiàn)稿》，自施行之日起，深圳不再安排建設(shè)安居型商品房。此外，共有產(chǎn)權(quán)住房銷(xiāo)售價(jià)格按照土地出讓時(shí)市場(chǎng)參考價(jià)格的50%左右確定，申請(qǐng)人需同時(shí)滿足以下條件：深戶、在深繳納社保滿5年、無(wú)自有住房、未在本市享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策、5年內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)讓過(guò)或因離婚分割過(guò)自有住房等。

引發(fā)熱議的是共有產(chǎn)權(quán)住房將實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度——購(gòu)房人僅能面向符合條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額或者申請(qǐng)收購(gòu)。

這一舉措被認(rèn)為有力打擊了投機(jī)套利，讓保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)。

共有產(chǎn)權(quán)住房封閉流轉(zhuǎn)

共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，主要采用市場(chǎng)化方式建設(shè)籌集，限定套型面積、銷(xiāo)售價(jià)格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占市場(chǎng)參考價(jià)格的比例確定，原則上不低于50%，其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。

今年1月6日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《深圳市存量住宅用地項(xiàng)目清單》明確指出，“共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)應(yīng)我市主導(dǎo)用途為可售型人才住房和安居型商品房”。

也就是說(shuō)，2010年推出的安居型商品房和2022年首次入市的可售型人才房，其流轉(zhuǎn)程序，即將有結(jié)果。

根據(jù)《共有產(chǎn)權(quán)房意見(jiàn)稿》，共有產(chǎn)權(quán)住房將實(shí)行產(chǎn)權(quán)封閉流轉(zhuǎn)。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同未滿5年需退出的，應(yīng)當(dāng)向代持機(jī)構(gòu)即市、區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)收購(gòu)個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額；簽訂買(mǎi)賣(mài)合同滿5年的，購(gòu)房人可面向符合條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額或者申請(qǐng)收購(gòu)。

轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面，未滿五年收購(gòu)的，收購(gòu)價(jià)格按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)格確定；滿五年收購(gòu)的，收購(gòu)價(jià)格計(jì)算公式為：收購(gòu)價(jià)格=購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×（1+中國(guó)人民銀行三年期定期存款基準(zhǔn)利率）；滿五年轉(zhuǎn)讓的，封閉流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商確定，通過(guò)市場(chǎng)參考價(jià)格規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。

過(guò)去，深圳的保障性住房未實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)，購(gòu)房人以極低價(jià)格購(gòu)入，持有10年后再以市場(chǎng)價(jià)售出，獲利頗豐，由此導(dǎo)致的權(quán)力尋租、滋生腐敗，讓保障性住房備受詬病。

以深圳知名經(jīng)濟(jì)適用房?jī)S香村為例。2022年年初，僑香村限售期滿，這個(gè)當(dāng)年基準(zhǔn)售價(jià)為8922元/平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，如今的交易價(jià)格已突破10萬(wàn)元/平方米。

此次發(fā)布的《共有產(chǎn)權(quán)房意見(jiàn)稿》，明確了共有產(chǎn)權(quán)住房將實(shí)行嚴(yán)格的流轉(zhuǎn)制度，被認(rèn)為能夠遏制投機(jī)套利。

一名央企營(yíng)銷(xiāo)線人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，共有產(chǎn)權(quán)住房封閉流轉(zhuǎn)，將可售型人才房和安居型商品房限制在符合條件的群體之中流轉(zhuǎn)，能夠有效避免投資型買(mǎi)家入市，“起碼讓那些想投資人才房的群體再三考慮套牢時(shí)間和獲利空間?！?/p>

關(guān)于收購(gòu)價(jià)格的規(guī)定，深圳一品牌房企人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，回購(gòu)價(jià)格在原價(jià)的基礎(chǔ)上補(bǔ)貼了三年定存利息，和通脹速度相比，基本可以忽略不計(jì)，共有產(chǎn)權(quán)住房失去金融屬性。

“共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)規(guī)模龐大，也能夠一定程度上平抑普通商品房?jī)r(jià)格，”前述人士補(bǔ)充道。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從過(guò)去的可售型人才房和安居型商品房的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，保障性住房對(duì)市場(chǎng)的分流明顯較大?！爱?dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱，部分購(gòu)房人會(huì)轉(zhuǎn)向租或買(mǎi)保障性住房，對(duì)商品房市場(chǎng)短期內(nèi)有一個(gè)分流，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這也是政策希望達(dá)到的目的?！?/p>

保障性住房用地供應(yīng)獲傾斜

深圳的保障性住房建設(shè)任務(wù)頗重。

根據(jù)深圳市住建局、深圳市發(fā)改委于2022年1月發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，期內(nèi)，深圳規(guī)劃建設(shè)籌集住房89萬(wàn)套(間)。其中，商品住房35萬(wàn)套；公共住房54萬(wàn)套(間)，包括公共租賃住房6萬(wàn)套(間)、保障性租賃住房40萬(wàn)套(間)、共有產(chǎn)權(quán)住房8萬(wàn)套。

在供應(yīng)方面，深圳規(guī)劃供應(yīng)分配住房65萬(wàn)套(間)。其中，商品住房31萬(wàn)套；公共住房34萬(wàn)套(間)，包括公共租賃住房6萬(wàn)套(間)、保障性租賃住房20萬(wàn)套(間)、共有產(chǎn)權(quán)住房8萬(wàn)套。

來(lái)源：《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》

可以看出，無(wú)論是建設(shè)籌集，還是供應(yīng)分配，公共住房的規(guī)模均超過(guò)商品住房。因此，從此次發(fā)布的《保障房意見(jiàn)稿》來(lái)看，保障性住房在用地供應(yīng)上得到一定的資源傾斜。

《意見(jiàn)稿》指出，編制年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%，提高居住用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，租賃住房用地計(jì)劃單列且原則上占居住用地供應(yīng)總量比例不少于10%，優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保。

用地供應(yīng)渠道多元，包括新供應(yīng)建設(shè)用地建設(shè)；城市更新建設(shè)和配建；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)；原農(nóng)村集體用地建設(shè)；公用設(shè)施、交通設(shè)施和軌道交通用地建設(shè)；具有居住功能的存量房屋籌集等。

在具體的用地供應(yīng)方面，能夠看出深圳的保供決心。

《意見(jiàn)稿》提出，在公共配套條件支撐的情況下，工業(yè)區(qū)塊線一級(jí)線外，規(guī)劃為工業(yè)的舊工業(yè)區(qū)，可以通過(guò)城市更新建設(shè)保障性住房；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍原則上用作社會(huì)主體出租的保障性租賃住房；住宅、公寓、宿舍以及經(jīng)規(guī)模化租賃改造的歷史遺留違法建筑等具有居住功能的存量房屋，符合條件的可以籌集作為保障性租賃住房或者公共租賃住房。

此外，在公共配套設(shè)施方面，《意見(jiàn)稿》也作出詳細(xì)規(guī)定。

保障性住房應(yīng)當(dāng)盡量規(guī)劃布局在軌道交通站點(diǎn)附近、城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊等區(qū)域。新建保障性住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》配置文化娛樂(lè)、體育、社康中心、養(yǎng)老、托幼等設(shè)施，并按照完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)完善周邊基本公共服務(wù)、便民商業(yè)服務(wù)、市政基礎(chǔ)等設(shè)施。

李宇嘉表示，深圳的住房類型，包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，目的是圍繞新市民、年輕人、無(wú)房戶、中低收入人群，建立有租有買(mǎi)、租購(gòu)并舉、價(jià)格低廉、門(mén)檻較低的公共住房體系。這類型住房解決了上述人群短期內(nèi)低成本在深圳扎根、實(shí)現(xiàn)體面居住的需求，是政府構(gòu)建租購(gòu)并舉住房體系的重要環(huán)節(jié)。

關(guān)鍵詞： 共有產(chǎn)權(quán)房