買(mǎi)房不僅不用出首付，還能獲得一筆額外的裝修款？近日，“負(fù)首付”和“零首付”等話題迅速登上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。南都記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在線下實(shí)地走訪中介門(mén)店時(shí)，多數(shù)中介人員對(duì)此操作明確表示“不可以”“這是違法的”。不過(guò)有中介人員私下透露，該現(xiàn)象在二手房市場(chǎng)并不鮮見(jiàn)，部分中介會(huì)將首付款不足的購(gòu)房者介紹給貸款機(jī)構(gòu)，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)制定高評(píng)高貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸方案，從而實(shí)現(xiàn)“零首付”或“負(fù)首付”。有業(yè)內(nèi)專家指出，此類違規(guī)操作將讓購(gòu)房者背負(fù)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)壓力。

(相關(guān)資料圖)

社交平臺(tái)頻現(xiàn) “零首付”“負(fù)首付”廣告

近期，重慶、深圳等多地的房產(chǎn)中介聲稱買(mǎi)房可以做到“負(fù)首付”。例如，有房產(chǎn)中介稱其代理的一套深圳市羅湖區(qū)的房產(chǎn)可以做到“負(fù)首付”， 該房子評(píng)估價(jià)是570萬(wàn)元，但業(yè)主低價(jià)賣(mài)520萬(wàn)元，客戶可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買(mǎi)這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修。

此前報(bào)道↓

號(hào)稱“負(fù)首付”，在深買(mǎi)房還能倒拿50萬(wàn)？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)……

在多個(gè)社交平臺(tái)上，南都記者見(jiàn)到以“零首付”為賣(mài)點(diǎn)的大量售樓廣告，“零首付還能超貸10萬(wàn)買(mǎi)3房”“首付××萬(wàn) 可零首付”“廣州零首付它來(lái)了”，還有的廣告甚至出現(xiàn)“負(fù)首付”的新詞，讓首付不足的購(gòu)房者心動(dòng)不已，這些房源以二手房為主，其中也不乏一手房源，IP地址顯示有深圳、廣州、佛山、云南、重慶等多個(gè)城市。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似：一是開(kāi)發(fā)商通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房者首付壓力，二是開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房者獲取更高額度的銀行貸款。若開(kāi)發(fā)商返還的資金超過(guò)首付款，或銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。此外，首付款還可通過(guò)多種貸款形式覆蓋，比如中介機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)商先替購(gòu)房者墊付資金，再把購(gòu)房者“包裝”成小微企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，以此身份向銀行申請(qǐng)利率更低的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、裝修貸等。等貸款發(fā)放下來(lái)，購(gòu)房者再拿貸款償還中介機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)商的墊付資金。

貸款公司：通過(guò)“高評(píng)高貸”實(shí)現(xiàn)

在南都記者通過(guò)社交平臺(tái)暗訪調(diào)查過(guò)程中，有“零首付”廣告發(fā)布者自稱，其是貸款公司員工，可提供“零首付”購(gòu)房的服務(wù)。具體操作是查看客戶的流水和征信沒(méi)問(wèn)題后，由該公司提供一批業(yè)主低價(jià)出售的筍盤(pán)，這些盤(pán)源由貸款公司先全款購(gòu)房后，再幫客戶辦理銀行貸款，通過(guò)“高評(píng)高貸”，讓客戶實(shí)現(xiàn)“零首付”甚至“負(fù)首付”。

該廣告發(fā)布者聲稱，客戶后續(xù)按揭還款的利率并不高，“現(xiàn)在買(mǎi)房利率4.25%，我們這種都是3.5%”。這些筍盤(pán)是否存在硬傷，才會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)出售？“這個(gè)肯定沒(méi)有問(wèn)題”，她解釋，筍盤(pán)資源都是有限的，因?yàn)橛械臉I(yè)主急需錢(qián)，有的要置換新房。同時(shí)其強(qiáng)調(diào)，“零首付”操作對(duì)客戶而言不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，“有風(fēng)險(xiǎn)也是我們有，因?yàn)橐钯?gòu)房，都是我們墊資的，公司這個(gè)月已經(jīng)十幾個(gè)客戶在弄了！”談及更詳細(xì)的操作細(xì)節(jié)，其表示需要“來(lái)公司面談”。

房產(chǎn)中介： 該現(xiàn)象在二手房市場(chǎng)并不陌生

隨后，南都記者以購(gòu)房者身份走訪多家房產(chǎn)中介門(mén)店，以首付款不足為由，詢問(wèn)是否可以幫忙做“零首付”或“負(fù)首付”，多數(shù)中介明確表示“不可以，查得很嚴(yán)”“這是違法的，風(fēng)險(xiǎn)很大”。

不過(guò)，為了賺取中介傭金，仍有少數(shù)中介抱著僥幸心理，為首付不足的購(gòu)房者“出謀劃策”。有房產(chǎn)中介私下向記者透露，一手房市場(chǎng)在管理上相對(duì)嚴(yán)格，“負(fù)首付”和“零首付”現(xiàn)象相對(duì)少一些，但該現(xiàn)象在二手房市場(chǎng)并不陌生。不少房產(chǎn)中介公司和貸款公司存在合作關(guān)系，對(duì)于首付不足、征信和流水均符合條件的客戶，他們會(huì)將其介紹給貸款公司，貸款公司根據(jù)客戶實(shí)際情況制定相應(yīng)的貸款方案。

有中介向記者舉出多種方案，其中以經(jīng)營(yíng)貸方案風(fēng)險(xiǎn)較高。即貸款公司花幾千元購(gòu)買(mǎi)空殼公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以經(jīng)營(yíng)貸的形式獲取首付款貸款，在經(jīng)營(yíng)貸確認(rèn)可辦下來(lái)后，再墊款客戶的首付款，客戶再還銀行貸款，可貸款金額大概3-10年還完，“等于玩金融杠桿”。他強(qiáng)調(diào)，經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，“假如貸款實(shí)際幾個(gè)月后才下來(lái)的話，客戶需要每月支付貸款公司2%的利息，拖得越久交的利息越高。”

他最后表示，二手房交易有比較多的操作空間，“這家銀行不行，可以換一家銀行，總有一家銀行可以”。

“零首付”購(gòu)房者： 成功后擔(dān)驚受怕，最終退房退款

除了二手房中介外，也有部分一手房銷售聯(lián)合貸款中介，為購(gòu)房者申請(qǐng)裝修貸、經(jīng)營(yíng)貸，將貸款作為首付款或首付款的一部分，讓信貸資金違規(guī)入樓市。他們將信貸資金“繞道”流入樓市的花樣繁多，比如會(huì)教購(gòu)房者應(yīng)對(duì)銀行的話術(shù)，讓資金在不同的賬戶下流轉(zhuǎn)，來(lái)規(guī)避監(jiān)管排查。

一名購(gòu)房者告訴南都記者，他在購(gòu)買(mǎi)一手房時(shí)親身遭遇“零首付”的營(yíng)銷套路，他看房時(shí)對(duì)相關(guān)政策并不熟悉，在得知其首付款不足時(shí)，銷售推薦一名貸款中介給他，指導(dǎo)他簽訂相關(guān)裝修合同以及應(yīng)對(duì)銀行貸款的話術(shù)，貸款經(jīng)多人賬戶流轉(zhuǎn)后，最終他順利獲取這筆數(shù)十萬(wàn)元的裝修貸款，基本實(shí)現(xiàn)零首付，但貸款中介向其收取6%的高額中介費(fèi)。后來(lái)他意識(shí)到“零首付”本質(zhì)上就是騙取銀行貸款，擔(dān)心違規(guī)操作帶來(lái)的一系列法律風(fēng)險(xiǎn)，最終和開(kāi)發(fā)商協(xié)商退款退房，貸款也及時(shí)還給銀行，“算下來(lái)各種費(fèi)用并不少，并不劃算，還整天擔(dān)驚受怕，怕被銀行發(fā)現(xiàn)后停貸斷供，不如老老實(shí)實(shí)攢錢(qián)買(mǎi)房。”

業(yè)內(nèi)人士： 涉嫌違規(guī)操作，購(gòu)房者易出現(xiàn)斷貸斷供

業(yè)內(nèi)專家指出，表面上“零首付”和“負(fù)首付”等購(gòu)房套路減輕了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，但實(shí)際上因?yàn)樯嫦舆`規(guī)操作，背后不僅存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者也會(huì)因還款能力不足，導(dǎo)致斷貸或斷供，面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，后患無(wú)窮。

廣州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)委員黃韜表示，這類首付貸違規(guī)操作本質(zhì)是讓首付分期付款，或者有利息的支付，拉長(zhǎng)支付期，所以看上去是“零首付”或者“負(fù)首付”，“實(shí)際上是有利益的，成本也不低，同時(shí)有違規(guī)嫌疑”，“零首付”和“負(fù)首付”早在多年前被國(guó)家明文規(guī)定禁止，而且這類金融貸和消費(fèi)貸，也不允許流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

他認(rèn)為，“零首付”和“負(fù)首付”不僅有違國(guó)家“房住不炒”的政策規(guī)定，還容易給購(gòu)房者制造出有能力購(gòu)房的錯(cuò)覺(jué)，后續(xù)因每月還款壓力大，導(dǎo)致斷貸從而產(chǎn)生糾紛的情況極易發(fā)生?！暗谝皇钦卟辉试S，第二有對(duì)購(gòu)房者誤導(dǎo)的可能，因?yàn)橘?gòu)房者感覺(jué)可以很輕松買(mǎi)房，實(shí)際上他的能力不允許持續(xù)支付?！?/p>

黃韜提醒，購(gòu)房者盡量不要去做這種違規(guī)或者非正常渠道的購(gòu)房，以免“弄巧成拙”。

銀行機(jī)構(gòu)： 如發(fā)現(xiàn)此類違規(guī)行為，將要求提前全額還款

針對(duì)“零首付”和“負(fù)首付”等購(gòu)房套路，有銀行機(jī)構(gòu)表示，這些都是違規(guī)行為，非但沒(méi)有減輕購(gòu)房人的壓力，反而讓購(gòu)房人面臨實(shí)際月供壓力更大，增加了購(gòu)房成本，如使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸資金違規(guī)購(gòu)房，違反貸款合同約定用途會(huì)導(dǎo)致銀行提前收貸等財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)。這類操作違反了國(guó)家相關(guān)金融信貸政策，銀行將繼續(xù)按照“房住不炒”的政策要求，嚴(yán)格審查按揭貸款購(gòu)房首付款和借款人還款能力、貸款用途，對(duì)使用經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸等資金購(gòu)房的，銀行會(huì)按照貸款合同的約定提前收貸，要求借款人提前全額還款。

監(jiān)管部門(mén)： 已出手打擊亂象

早在2016年7月29日，住建部、國(guó)家發(fā)改委等七部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確表示，“中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。”

5月21日，惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)在其官微發(fā)布消息顯示，惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于5月20日印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，明確嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為?！锻ㄖ芬?，嚴(yán)格執(zhí)行注銷制度，對(duì)中介機(jī)構(gòu)(中介人員)發(fā)布不實(shí)等違法違規(guī)銷售信息的、協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的，惠陽(yáng)區(qū)住建局將注銷其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)。

律師說(shuō)法： 此類購(gòu)房者或涉嫌貸款詐騙罪

“零首付”和“負(fù)首付”給購(gòu)房者帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，廣東法制盛邦律師事務(wù)所鄧剛律師表示，“零首付”并非不需要支付首付款，而是由當(dāng)事人通過(guò)制作虛假合同、虛假的評(píng)估報(bào)告來(lái)實(shí)現(xiàn)。中介機(jī)構(gòu)的上述宣傳及暗箱操作行為可能會(huì)涉嫌虛假?gòu)V告或甚至欺詐。對(duì)于購(gòu)房人而言，在簽署買(mǎi)賣(mài)合同后，如果未能獲得預(yù)計(jì)金額的貸款，又未能按約定自行支付合同款項(xiàng)，可能會(huì)面臨解除買(mǎi)賣(mài)合同以及承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

按照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，借款人不得采取欺詐手段騙取貸款。如果通過(guò)“高評(píng)高貸”的方式獲得貸款，可能會(huì)產(chǎn)生貸款合同無(wú)效或被解除合同的后果，貸款銀行可能會(huì)停止支付借款人尚未使用的貸款，要求借款人提前歸還貸款。

此外，購(gòu)房人通過(guò)做出虛高的合同價(jià)格及房屋評(píng)估金額，以獲取更高額度的銀行貸款，還提供其他虛假文件、給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，可能涉嫌構(gòu)成騙取貸款罪；如果以非法占有為目的騙取貸款的，還可能涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪。

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